Aidat borcunda ihtar ve icra süreci

01

Borç ne zaman gecikmiş sayılır?

Aidatın ödeme günü işletme projesinde ya da genel kurul kararında belliyse, o gün geçtiğinde borç gecikmiş olur. Belirli vadeli borçlarda ayrıca ihtar gerekmez (Türk Borçlar Kanunu md. 117).

Gecikmenin ilk sonucu gecikme tazminatıdır. KMK md. 20'ye göre payını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla tazminat öder. Örneğin 4.000 TL'lik aidat 18 gün gecikirse tazminat 4.000 × %5 × 18/30 = 120 TL olur. Hesabın ayrıntısı aidat rehberinde.

02

Kim sorumlu: malik, kiracı, oturma hakkı sahibi

Borçtan önce kat maliki sorumludur. Bağımsız bölümü kira, oturma hakkı ya da başka bir sebeple sürekli kullananlar da gider borcundan ve gecikme tazminatından malikle birlikte, müteselsilen sorumludur (KMK md. 18 ve 22).

• Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır.
• Kiracının bu kapsamda yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
• Borç bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil ettirilebilir (KMK md. 22).

03

İhtar ve ihtarname

Kanun, aidat için icra takibinden önce ihtar şartı koymaz. Yine de yazılı bir ihtar hem borçluya son bir fırsat verir hem de sürecin belgelenmesini sağlar. Uygulamada sıra genellikle şöyledir: hatırlatma mesajı, yönetimden yazılı ihtar, gerekirse noter aracılığıyla ihtarname.

• Bağımsız bölüm, malik ve varsa kiracı bilgisi
• Dönem dönem borç dökümü ve gecikme tazminatı
• Dayanak: işletme projesi ya da genel kurul kararı
• Ödeme için makul bir süre ve ödeme kanalları (IBAN, açıklama kodu)
• Ödenmezse yasal yola başvurulacağı bilgisi

04

Takipten önce: borcu netleştirin

Takibin en sık aksadığı yer, borcun kendisidir. Borçlu itiraz ettiğinde ilk tartışılan, hangi dönemin ne kadar olduğu ve hangi ödemenin nereye mahsup edildiğidir. Takip talebinden önce şu dökümü hazırlayın:

• Her dönemin aidat tutarı ve dayanağı (işletme projesi ya da karar tarihi)
• Yapılan ödemeler, tarihleri ve hangi döneme sayıldıkları
• Gecikme tazminatının gün gün hesabı ve hesap tarihi
• Bölümün malik ve kullanıcı bilgisi; dönem içinde el değiştirdiyse hangi tarihte

Kısmi ödemelerde dikkat: faiz veya masraf borcu varsa borçlu, kısmi ödemeyi alacaklının rızası olmadan anaparadan düşemez (TBK md. 100). Mahsup kuralınızı ödeme makbuzlarında açıkça gösterin.

05

İlamsız icra takibi adım adım

Borcunu ödemeyen malik hakkında yönetici ya da diğer kat maliklerinden her biri dava açabilir veya icra takibi yapabilir (KMK md. 20 ve 35/i). Aidat alacağında en sık kullanılan yol, mahkeme kararı olmadan başlatılan ilamsız (genel haciz yoluyla) takiptir.

1. Takip talebi

   Alacak kalemleri ve gecikme tazminatı hesaplanarak icra dairesine takip talebi verilir.

2. Ödeme emri

   İcra dairesi borçluya ödeme emri gönderir.

3. İtiraz süresi

   Borçlu, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir (İİK md. 62). İtiraz edilmezse takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilebilir.

4. İtiraz edilirse

   Takip durur. Alacaklı aşağıdaki iki yoldan birini kullanır.

06

İtirazdan sonra: kaldırma mı, iptal mi?

KMK md. 37, kesinleşen işletme projelerini ve kurulun işletme giderleriyle ilgili kararlarını İİK md. 68'deki belgelerden sayar. Bu yüzden düzgün onaylanmış bir proje ve usulüne uygun tutulmuş bir karar defteri, itirazın kaldırılmasında elinizi güçlendirir. Toplantı usulü için genel kurul rehberine bakabilirsiniz.

1 Eylül 2023'ten bu yana Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. İtirazın iptali davasında haklı çıkan taraf lehine, koşulları varsa icra inkâr tazminatına da hükmedilebilir. Bu tazminat, hükmedilen tutarın yüzde yirmisinden az olamaz (İİK md. 67).

07

Daire satılırsa borç ne olur?

Aidat borcu kural olarak borcun doğduğu dönemdeki malikin kişisel borcudur ve taşınmazla birlikte kendiliğinden yeni malike geçmez. Bölüm üzerine KMK md. 22 uyarınca kanuni ipotek tescil edilmişse durum farklıdır; ipotek tapuya işlendiği için alacağı taşınmaz üzerinden güvence altına alır.

Uygulamada alıcılar satıştan önce yönetimden borç durumu yazısı ister. Yönetim açısından en sağlıklısı, satış haberini aldığında borç dökümünü güncellemek ve eski malikle hesabı kapatmaktır.

08

Zamanaşımı

Aidat, dönemsel bir edim olduğu için Yargıtay uygulamasında genellikle beş yıllık zamanaşımına tabi kabul edilir (TBK md. 147). İcra takibi veya dava zamanaşımını keser. Biriken eski borçları beklemeden takibe almak bu yüzden önemlidir.

09

Yönetici için kısa kontrol listesi

• İşletme projesi genel kurulda onaylı ve karar defterine işlenmiş mi?
• Ödeme günü ve gecikme tazminatı kat maliklerine yazılı bildirildi mi?
• Borç dökümü dönem dönem, ödemeler ve mahsuplarla birlikte hazır mı?
• Kiracı varsa kira tutarı ve sözleşme bilgisi dosyada mı?
• Hatırlatma ve ihtarların tarihleri karar defterine yazıldı mı (KMK md. 36)?
• Takip için avukatla çalışılacaksa vekâlet ve ücret konusu kurulda konuşuldu mu?

10

Takibi sistem tutsun, siz sonuca odaklanın