İçindekiler 9 bölüm
Genel kurul ne zaman toplanır?
Ana gayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir (KMK md. 27). Kurul, yönetim planında yazan zamanlarda ve yılda en az bir kez toplanır. Yönetim planında bir zaman yoksa toplantı her takvim yılının ilk ayında, yani ocakta yapılır (KMK md. 29).
Toplu yapılarda, yani birden çok parsel ve bloktan oluşan sitelerde, kurullar en geç iki yılda bir toplanır. Yönetim planında zaman yoksa toplantı ikinci takvim yılının ilk ayında yapılır.
Önemli bir sebep çıkarsa yönetici, denetçi ya da kat maliklerinin üçte biri istediğinde kurul her zaman toplanabilir. Buna uygulamada olağanüstü toplantı denir.
Çağrı: 15 gün, imza ya da taahhütlü mektup
Kurulu toplantıya çağırmak yöneticinin görevidir (KMK md. 35/k). Kanun, çağrının toplantı tarihinden en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla yapılmasını ve toplantı sebebinin bildirilmesini ister. Bu kural madde metninde olağanüstü toplantı için yazılıdır; uygulamada olağan toplantılarda da aynı usulü izlemek en güvenli yoldur.
İlk çağrıda, yeter sayı sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilir. İki toplantı arasındaki süre için iki sınır vardır:
- İki toplantı arasında en az yedi gün bulunmalıdır (KMK md. 29).
- İkinci toplantı ilk toplantıdan en geç 15 gün sonra yapılır (KMK md. 30).
Toplantı ve karar yeter sayıları
İlk toplantıda kurul, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (KMK md. 30). İki koşul birlikte aranır. Kişi sayısı yetse bile arsa payı yetmiyorsa toplantı açılamaz.
Yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantıya geçilir. Kanun bu toplantı için ayrı bir toplantı yeter sayısı öngörmez; kararlar katılanların salt çoğunluğuyla alınır.
Bazı kararlar için kanun özel yeter sayılar koyar (md. 30/3):
| Karar | Gereken çoğunluk |
|---|---|
| Yönetici atanması | Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu (md. 34) |
| Denetçi seçimi | Sayı ve arsa payı çoğunluğu (md. 41) |
| Faydalı yenilik ve ilaveler | Sayı ve arsa payı çoğunluğu (md. 42) |
| Ortak yerlerde inşaat, onarım, dış cephe rengi | Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası (md. 19) |
| Yönetim planının değiştirilmesi | Bütün kat maliklerinin beşte dördü (md. 28) |
| Toplu yapıda yönetim planı değişikliği | Temsil edilen bölümlerin üçte ikisi (md. 70, 2026 değişikliği) |
Oy hakkı ve vekâlet sınırı
Her kat maliki, arsa payı ne olursa olsun tek oy hakkına sahiptir (KMK md. 31). Birden çok bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır; ancak oyu, bütün oyların üçte birini geçemez.
- Bir bölümün birden çok maliki varsa, aralarından vekâlet verdikleri biri onları temsil eder.
- Karar doğrudan kendisini ilgilendiren kat maliki görüşmede bulunabilir ama oy kullanamaz.
- Bir kişi, oyların yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil olamaz.
- Kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
Kiracıların kanundan doğan bir oy hakkı yoktur; toplantıya ancak kat malikinin vekili olarak oy kullanabilirler.
Hazirun cetveli: yeter sayının kanıtı
Hazirun cetveli, toplantıya kimin katıldığını gösteren listedir. Kanunda adı geçmez, ama yeter sayının sağlandığını kanıtlamanın en sağlam yoludur. İptal davalarında ilk incelenen belgelerden biridir.
- Bağımsız bölüm numarası ve malikin adı soyadı
- Bölümün arsa payı (toplam arsa payı da sayfada yazsın)
- Malik bizzat mı, vekil aracılığıyla mı katıldı; vekilse vekâletname eklendi mi
- Katılanın imzası
- Sayı ve arsa payı toplamı: yarıdan fazla mı?
Toplantının akışı
Yoklama ve açılış
Hazirun cetveli imzalatılır, yeter sayı kontrol edilir.
Divan seçimi
Toplantıyı yönetecek başkan ve tutanağı yazacak üyeler seçilir.
Hesap ve denetim
Yönetici geçen dönemin gelir ve giderlerinin hesabını verir (md. 39). Denetçi varsa raporunu sunar (md. 41). Ardından yönetimin ibrası oylanır.
İşletme projesi
Yeni dönemin bütçesi ve aidat tutarları görüşülür (md. 37). Hesap esasları için aidat rehberine bakabilirsiniz.
Yönetici ve denetçi seçimi
Yönetici her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır; eski yönetici tekrar seçilebilir (md. 34).
Dilek ve temenniler
Gündem dışı konular burada konuşulur; gündemde olmayan konuda karar alınmamalıdır.
Karar defteri ve tutanak
Kararlar, sayfaları 1'den başlayarak numaralanmış ve her sayfası noterce tasdikli bir deftere yazılır (KMK md. 32). Toplantıda bulunan bütün kat malikleri kararları imzalar. Aykırı oy verenler gerekçelerini yazarak imza atar.
Yönetici bu deftere giderleri, ihtar ve tebligatları da işler. Defter her takvim yılının bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırılır (KMK md. 36).
Kararlara karşı iptal davası sulh hukuk mahkemesinde açılır (KMK md. 33). Toplantıda aykırı oy veren, karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan, kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açabilir. Yok ya da kesin hükümsüz sayılan kararlarda süre aranmaz.
İptal davasına yol açan sık hatalar
Genel kurul kararlarının iptal edilmesinin ardında çoğu zaman küçük usul hataları yatar:
- Çağrının bütün kat maliklerine imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla ulaştırılmaması
- İkinci toplantı tarihinin ilk çağrıda yazılmaması ya da 7–15 gün aralığının dışında kalması
- Toplantı yeter sayısının yalnız kişi sayısıyla hesaplanıp arsa payının unutulması
- Bir kişinin vekâlet sınırını aşan sayıda oy kullanması
- Gündemde olmayan bir konuda karar alınması
- Kararların deftere yazılmaması ya da toplantıda bulunanlarca imzalanmaması
Bu listenin her maddesi kâğıt üzerinde basit görünür; ama 40 bağımsız bölümlü bir sitede arsa payı toplamını ve vekâlet sayılarını elle izlemek hataya açıktır.