İçindekiler 9 bölüm
- 01Önce yönetim planına bakın
- 02Kanunun varsayılan kuralı: eşit pay ve arsa payı
- 03Örnek: 24 daireli bir apartman
- 04m², oda sayısı ve sabit tutar
- 05İşletme projesi: aidatın yıllık bütçesi
- 06Gecikme tazminatı: aylık %5, gün hesabıyla
- 07Sık sorulanlar
- 08Aidat belirlerken kontrol listesi
- 09Bu hesabı her ay elle yapmak zorunda değilsiniz
Önce yönetim planına bakın
Aidat hesabında ilk belge yönetim planıdır. KMK md. 28'e göre yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Giderlerin hangi esasla paylaşılacağı orada yazıyorsa o uygulanır.
Yönetim planında hüküm yoksa kanunun varsayılan kuralı devreye girer. KMK md. 20 bu kuralı “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” diye başlatır. Yani kanuni dağıtım, ancak farklı bir anlaşma yoksa uygulanan bir kuraldır.
Kanunun varsayılan kuralı: eşit pay ve arsa payı
KMK md. 20 giderleri iki gruba ayırır. Personel giderleri eşit, binanın kendisine ilişkin giderler arsa payı oranında paylaşılır.
| Gider kalemi | Kanuni dağıtım |
|---|---|
| Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi giderleri ve bunlar için toplanan avans | Eşit |
| Bina sigortası primleri | Arsa payı oranında |
| Ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri | Arsa payı oranında |
| Yönetici aylığı gibi diğer giderler | Arsa payı oranında |
| Ortak tesislerin (asansör, hidrofor, havuz vb.) işletme giderleri | Arsa payı oranında |
Aynı maddenin (c) bendi bir itirazı da baştan kapatır. Kat maliki ortak yeri kullanmadığını ya da ihtiyacı olmadığını söyleyerek payını ödemekten kaçınamaz. Zemin kattaki dairenin asansör giderine katılması da bu yüzden kural olarak kabul edilir; yönetim planı başka türlü düzenleyebilir.
Örnek: 24 daireli bir apartman
Toplam arsa payı 2.400 olan, 24 daireli bir apartman düşünün. Yönetim planında özel bir hüküm yok; kanuni dağıtım uygulanıyor. Aylık tahmini giderler şöyle olsun:
- Kapıcı maaşı ve SGK primi: 36.000 TL (eşit pay)
- Elektrik, asansör bakımı, temizlik malzemesi, sigorta ve yönetici ücreti: 50.000 TL (arsa payı)
Eşit pay: 36.000 TL ÷ 24 = 1.500 TL
Arsa payı: 50.000 TL × 120 / 2.400 = 2.500 TL
Aylık toplam: 4.000 TL
Aynı binada arsa payı 80 olan küçük bir dairenin payı 1.500 + 1.667 = 3.167 TL olur. Fark yalnız arsa payına bağlı kalemlerden doğar; personel gideri herkes için aynıdır.
Arsa paylarını tapu kaydında ya da kat mülkiyeti kütüğünde bulabilirsiniz. Hesapta dairenin m²'si değil, tapudaki arsa payı kullanılır.
m², oda sayısı ve sabit tutar
Pek çok site, arsa payları gerçeği yansıtmadığı için m² ile dağıtımı tercih eder. Kimi siteler ise belirli kalemleri oda sayısına göre böler ya da herkese aynı sabit tutarı yazar. Bu yöntemler ancak yönetim planında yer alıyorsa ya da kat malikleri arasında geçerli bir anlaşma varsa uygulanmalıdır.
Karma kullanımlı yapılarda, örneğin altı dükkân olan apartmanlarda, kullanım farkına göre ayrı tarifeler de görülür. Hangi yöntem seçilirse seçilsin, yazılı dayanağı olmayan bir esas itiraz ve dava riskini artırır.
Merkezi ısıtmada pay ölçer kullanılan binalarda ısınma giderleri, ilgili yönetmelik uyarınca kısmen ölçüme göre paylaştırılır. Bu kalem çoğu zaman aidattan ayrı hesaplanır.
İşletme projesi: aidatın yıllık bütçesi
Aidat tutarı, işletme projesinden çıkar. Proje bir yıllık tahmini gelir ve giderleri, her kat malikine düşen payı ve ödenecek avansı gösterir (KMK md. 37).
7579 sayılı Kanunla 22 Mayıs 2026'dan itibaren kurallar şöyle:
- İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır.
- Onaylı bir proje yoksa yönetici gecikmeden geçici bir işletme projesi hazırlar. Geçici proje en geç üç ay içinde genel kurulda aynen ya da değiştirilerek karara bağlanır.
- Yürürlükte bir proje varken hazırlanan geçici projedeki artış, Vergi Usul Kanunu mükerrer 298. madde uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranını geçemez. Genel kurulun onayladığı proje için kanunda böyle bir tavan yok.
- Eski metindeki “yedi gün içinde itiraz edilmeyen proje kesinleşir” cümlesi yürürlükten kaldırıldı.
Kesinleşen işletme projesi ve kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu md. 68 anlamında belge sayılır. Bu, ödenmeyen aidatın takibinde önemlidir; ayrıntısını aidat borcunda ihtar ve icra yazısında anlattık.
Gecikme tazminatı: aylık %5, gün hesabıyla
KMK md. 20'ye göre payını zamanında ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Oran 2007'de 5711 sayılı Kanunla yüzde ondan yüzde beşe indirildi.
Hesap gün esaslıdır. Bir gün geciken kişiye bir aylık tazminat yazılmaz; geciken gün sayısı kadar tazminat işler.
4.000 TL × %5 × 18 / 30 = 120 TL
Kiracı ve oturma hakkı sahipleri de gider borcundan ve gecikme tazminatından kat malikiyle birlikte sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır (KMK md. 22).
Sık sorulanlar
Boş duran daire aidat öder mi?
Evet. Kat maliki, ortak yerleri kullanmadığını ya da ihtiyacı olmadığını ileri sürerek payını ödemekten kaçınamaz (KMK md. 20/c).
Aidatı kiracı mı öder, malik mi?
Kanun karşısında borçlu kat malikidir. Kiracı da malikle birlikte sorumludur, ancak sorumluluğu ödediği kira tutarıyla sınırlıdır (KMK md. 22). Kira sözleşmesindeki “aidatı kiracı öder” hükmü malik ile kiracı arasındaki ilişkiyi düzenler; yönetime karşı malikin sorumluluğunu kaldırmaz.
Dükkânlar daha fazla mı öder?
Kanuni dağıtımda dükkânın payı da eşit pay ve arsa payı kurallarıyla belirlenir. Kullanım farkına göre ayrı tarife ancak yönetim planı ya da geçerli bir anlaşmayla uygulanabilir.
Aidat belirlerken kontrol listesi
- Yönetim planında gider paylaşımıyla ilgili hüküm var mı?
- Arsa payları tapu kaydıyla güncel ve doğru mu?
- Personel giderleri (eşit) ile bina giderleri (arsa payı) ayrı kalemlerde mi?
- İşletme projesi genel kurulda onaylandı mı, onaylanmadıysa geçici proje hazırlandı mı?
- Geçici projedeki artış yeniden değerleme oranını aşıyor mu?
- Ödeme günü ve gecikme tazminatı kat maliklerine yazılı olarak bildirildi mi?
Projeyi onaylayacak toplantının usulü için genel kurul rehberine, projeyi hazırlamanın yöneticinin hangi görevleri arasında olduğu için yöneticinin görevleri yazısına bakabilirsiniz.