İçindekiler 10 bölüm
- 01Yönetici kimdir, ne zaman zorunludur?
- 02Kanundaki görev listesi (KMK md. 35)
- 03Defter tutmak ve belgeleri saklamak
- 04İşletme projesini hazırlamak
- 05Hesap verme ve denetçi
- 06Sorumluluk ve haklar
- 07Malik yönetici mi, profesyonel yönetim mi?
- 08Görevden alma ve devir teslim
- 09Yıllık kontrol listesi
- 10Hesap vermeyi kolaylaştıran düzen
Yönetici kimdir, ne zaman zorunludur?
Kat malikleri yönetimi kendi aralarından ya da dışarıdan seçecekleri bir kişiye veya üç kişilik bir kurula verebilir. Kişiye yönetici, kurula yönetim kurulu denir (KMK md. 34). Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atamak zorunludur.
- Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır.
- Her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır; eski yönetici tekrar seçilebilir.
- Kat malikleri anlaşamazsa, bir malikin başvurusuyla sulh mahkemesi yönetici atar. Bu yönetici altı ay geçmeden kurulca değiştirilemez.
- Yöneticinin adı, soyadı, iş ve ev adresi binanın girişinde çerçeve içinde asılı olmalıdır. Aksi hâlde idari para cezası öngörülmüştür.
Yönetici atanması zorunlu olduğu hâlde atanmamışsa, aşağıdaki işlerden kat malikleri birlikte sorumlu olur (KMK md. 35, son fıkra).
Kanundaki görev listesi (KMK md. 35)
Görevler önce yönetim planında belirlenir. Yönetim planında aksi yoksa yönetici şu işleri yapar:
| Bent | Görev |
|---|---|
| a | Kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak |
| b | Binanın amacına uygun kullanımı, korunması, bakım ve onarımı için önlem almak |
| c | Binayı sigorta ettirmek |
| d | Genel yönetim, bakım, asansör, ısıtma ve sigorta için işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplamak |
| e | Yönetime ilişkin ödemeleri kabul etmek, borçları ödemek; yetki verilmişse kiraları toplamak |
| f | Binanın tümünü ilgilendiren tebligatı kabul etmek |
| g | Bir sürenin geçmesine ya da hak kaybına yol açmayacak önlemleri almak |
| h | Koruma ve bakım için kat malikleri adına gerekli önlemleri almak |
| i | Borcunu ödemeyenlere dava ve icra takibi açmak, kanuni ipoteği tescil ettirmek |
| j | Paraları güvenilir bir bankada, yönetici sıfatı gösterilen bir hesapta tutmak |
| k | Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak |
| l | Asansörlerin aylık bakımını ve yıllık kontrolünü yaptırmak |
(d) bendi 7579 sayılı Kanunla 22 Mayıs 2026'dan itibaren işletme projesine bağlandı: avans artık “işletme projesi onaylanıncaya kadar” toplanıyor. Toplantı usulünü genel kurul rehberinde, borçlu takibini ihtar ve icra yazısında ayrıntılı anlattık.
Defter tutmak ve belgeleri saklamak
Yönetici; kurul kararlarını, yapılan ihtar ve tebligatların özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri noter tasdikli karar defterine tarih sırasıyla yazar. Defteri, gider belgelerini ve diğer bütün belgeleri bir dosyada saklar (KMK md. 36).
Defter her takvim yılının bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırılır. Bu görevleri yerine getirmeyen yöneticiye kanunda idari para cezası öngörülmüştür.
İşletme projesini hazırlamak
Aidatın dayanağı olan işletme projesi, yıllık tahmini gelir ve giderleri, her malike düşen payı ve avans tutarlarını gösterir (KMK md. 37). Proje genel kurulda onaylanır. Onaylı proje yoksa yönetici gecikmeden geçici bir proje hazırlar ve proje en geç üç ay içinde genel kurulda karara bağlanır.
Mevcut bir proje varken hazırlanan geçici projedeki artış, yeniden değerleme oranını geçemez. Hesap yöntemlerini aidat nasıl hesaplanır yazısında örnekledik.
Hesap verme ve denetçi
Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, yoksa her takvim yılının ilk ayında kurula gelir ve giderlerin hesabını verir (KMK md. 39). Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, hesabın bu zamanlar dışında da gösterilmesi istenebilir.
Kurul yöneticiyi sürekli denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir (KMK md. 41). Yönetim planında başka bir süre yoksa hesaplar üç ayda bir denetlenir.
Sorumluluk ve haklar
Yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur (KMK md. 38). Yani işleri özenle ve sadakatle yürütmek, hesap vermek ve kusuruyla verdiği zarardan sorumlu olmak zorundadır. Kurul kararlarının iptali davaları da kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı açılabilir; yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur.
Yönetici kural olarak vekilin haklarına sahiptir (KMK md. 40). Sözleşmede ücret yazmasa bile uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri, noter ihtarına rağmen borçlarını yerine getirmezse yönetici tazminat ödemeden çekilebilir. Malikler arasından seçilen yönetici, kurul aksine karar vermedikçe, normal yönetim giderlerinden kendine düşen payın yarısına katılmaz.
Malik yönetici mi, profesyonel yönetim mi?
Kanun yöneticinin kat maliklerinden biri olmasını şart koşmaz; dışarıdan bir kişi ya da yönetim şirketi de seçilebilir (KMK md. 34). Seçim ne olursa olsun görevler ve vekil gibi sorumluluk aynıdır. Fark, işin nasıl yürüdüğündedir:
| Konu | Malik yönetici | Profesyonel yönetim |
|---|---|---|
| Ücret | Kurul belirler; karar yoksa gider payının yarısına katılmaz (md. 40) | Sözleşmeyle belirlenir |
| Zaman ve süreklilik | Gönüllü emeğe bağlı | Ekip, yedekleme ve çalışma saatleri sözleşmede |
| Teminat | Kurul haklı sebeple isteyebilir (md. 34) | Sözleşmeye yazılabilir |
| Uzmanlık | Muhasebe, bordro ve hukukta dış destek gerekebilir | Genellikle şirket içinde |
Hangi model seçilirse seçilsin, sözleşmede görev kapsamını, raporlama sıklığını, harcama yetki sınırlarını ve devir teslim usulünü yazmak sonradan çıkacak tartışmaları azaltır.
Görevden alma ve devir teslim
Kurul, haklı bir sebep çıkarsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir (KMK md. 41). Yönetici de her yıl yeniden atandığı için dönem sonunda değişim olağan bir durumdur. Devirde kayıp yaşanmaması için şu belgeler tutanakla teslim edilmelidir:
- Noter tasdikli karar defteri ve varsa denetçi defteri
- Gider belgeleri, sözleşmeler, sigorta poliçeleri, asansör bakım ve kontrol belgeleri
- Banka hesabı bilgileri, imza yetkisinin yeni yöneticiye geçirilmesi, kasa sayımı
- Kat maliki bazında borç-alacak dökümü ve devam eden icra dosyaları
- Personel kayıtları ve ödenmemiş yükümlülükler
Yıllık kontrol listesi
- Ocak: yıllık hesabı ve denetçi raporunu hazırlayın, genel kurul çağrısını en az 15 gün önce yapın.
- Ocak: karar defterini önceki yılın bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırın.
- Genel kurul: işletme projesini onaya sunun, yönetici ve denetçi seçimini yaptırın.
- Her ay: asansör bakımını yaptırın ve belgelerini saklayın; yıllık kontrolü takvime yazın.
- Her üç ay: hesapları denetime hazır tutun.
- Sürekli: tahsilatları yönetici sıfatıyla açılmış banka hesabında toplayın, giderleri belgeleyin.